MENGENAL HAK-HAK ATAS TANAH DAN
DAN BIAYA-BIAYA SEKITAR JUAL BELI RUMAH/TANAH
Pernah mengeluh tidak mengerti mengenai berbagai macam jenis sertifikat tanah dan berapa biaya-biaya yang harus dikeluarkan untuk mengurus jual beli rumah/tanah atau pernah tertipu sertifikat tanah bodong, baca aja artikel singkat ini yang minimal membuat kita jadi paham.
Jenis-jenis sertifikat hak atas tanah :
1. Sertifikat Hak Milik;
Merupakan surat tanda bukti hak atas tanah bagi pemegangnya untuk memiliki, menggunakan, mengambil manfaat lahan tanahnya secara turun temurun, terkuat dan terpenuh dengan luas untuk di Provinsi DKI Jakarta tidak boleh lebih dari 5.000 M2 (paling banyak 5 sertifikat) dan dapat dijadikan jaminan hutang serta dapat dialihkan (vide pasal 20 (1) UU Pokok Agraria).
2. Sertifikat Hak Guna Usaha;
Merupakan surat tanda bukti hak atas tanah bagi pemegangnya guna mengusahakan tanah di sektor pertanian, peternakan atau perikanan atas tanah yang dikuasai langsung dengan luas minimal 5 Ha dengan jangka waktu 25 tahun dan perpanjangan 25 tahun kembali dan dapat dijadikan jaminan hutang serta dapat dialihkan (vide pasal 28 (1) UUPA).
3. Sertifikat Hak Guna Bangunan;
Merupakan surat tanda bukti hak atas tanah bagi pemegangnya guna membangun dan menggunakan bangunan yang berdiri diatas tanah kepunyaan pihak lain guna tempat tinggal (biasanya komplek perumahan awalnya berstatus HGB) atau tempat usaha dengan jangka waktu 30 tahun dan perpanjangan 20 tahun kembali dan dapat dijadikan jaminan hutang serta dapat ditingkatkan menjadi hak milik serta dapat dialihkan (vide pasal 35 (1) UUPA).
4. Sertifikat Hak Pakai;
Merupakan surat tanda bukti pemilikan hak atas tanah untuk memungut hasil atas tanah yang bukan kepunyaan pemegangnya dengan jangka waktu 25 tahun dan perpanjangan 20 tahun kembali dan dapat dijadikan jaminan hutang serta dapat ditingkatkan menjadi hak milik (vide pasal 41 UUPA).
Kegunaan alat bukti hak :
1. Mendalilkan kepunyaan suatu hak;
2. Meneguhkan kepunyaan hak sendiri;
3. Membantah kepunyaan hak orang lain;
4. Menunjukkan kepunyaan hak atas suatu peristiwa hukum.
Bukti kepemilikan hak atas tanah termasuk rumah yang berdiri diatasnya secara yuridis hanyalah hak milik atas tanah dan bukan girik yang PBB (pajak bumi dan bangunan) nya dibayar tiap tahun.
Tips aman dalam prosedur membeli rumah/tanah :
1. Melihat lokasi dan detail rumah;
2. Melihat status hukum kepemilikan rumah, apakah tanahnya berstatus girik atau bersertifikat (sebaiknya carilah rumah yg tanahnya telah bersertifikat agar aman, proses hukum balik namanya mudah dan bisa dijadikan agunan);
3. Melakukan tawar-menawar harga dan menetapkan kesepakatan harga pasti rumah;
4. Melakukan verifikasi sertifikat kepada BPN melalui Notaris (apakah status sertifikat rumah sedang bermasalah/sengketa, sedang dijadikan agunan atas pinjaman, sertifikat bodong/aspal), jika bermasalah batal
5. Menandatangani akta jual beli dihadapan Notaris
6. Melakukan pembayaran harga rumah berikut pajak-pajak PPh, BPHTB (cash atau transfer bank)
7. Balik nama sertifikat kepada BPN melalui Notaris (3 minggu)
Biaya dan pajak yang dikenakan dalam proses jual beli rumah/tanah :
BPHTB – ditanggung oleh Pembeli
PPh (Pajak Penghasilan) – ditanggung oleh Penjual
Biaya akta jual beli notaris – biasanya ditanggung berdua Pembeli dan Penjual
Biaya balik nama – ditanggung oleh Pembeli
Biaya roya – ditanggung pemilik rumah (yaitu untuk mencoret nama bank dan mengganti ke nama kita di dalam sertifikat tanah, dilakukan via notaris atau langsung ke BPN apabila rumah kita telah lunas kredit dari bank. Selama proses kredit maka sertifikat rumah kita di agunkan kepada bank maka sertifikat tersebut diikat melalui hak tanggungan dahulu dikenal dengan istilah hipotik oleh bank).
BPHTB (Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan) adalah : pajak yang dikenakan kepada orang atau badan hukum atas dasar perolehan hak atas tanah dan bangunan. BPHTB dikenakan sebesar 5 % dari nilai jual objek pajak (minimal tidak boleh kurang dari nilai NJOP) setelah dikurangi Rp. 30 juta,-.
Objek pajak kena BPHTB yaitu perolehan hak atas tanah dengan cara :
Jual beli, tukar menukar, pembagian hak bersama, pembelian dengan cara lelang, pengalihan hak berdasarkan putusan pengadilan, hibah hak bukan dari keluarga satu derajat, hibah wasiat hak bukan keluarga dari satu derajat, warisan hak bukan dari keluarga satu derajat, hadiah hak dari perseorangan atau badan hukum, pemasukan dalam perusahaan atau badan hukum, pemekaran usaha badan hukum, penggabungan usaha badan hukum, peleburan usaha badan hukum, pemberian hak atas tanah.
PPh (Pajak Penghasilan) final adalah pajak yang dikenakan kepada orang atau badan hukum atas dasar penghasilan peralihan hak atas tanah dan bangunan. PPh dikenakan sebesar 5 % dari nilai jual objek pajak (minimal tidak boleh kurang dari nilai NJOP).
Obyek Pajak Kena PPh
Obyek pajak yang dikenakan pajak penghasilan (PPh) sesuai Pasal 1 ayat 2 Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994, yaitu atas penerimaan sebagai berikut:
penjualan hak atas tanah, tukar menukar hak atas tanah, lelang hak atas tanah, hibah hak atas tanah bukan tali darah satu derajat, perjanjian pemindahan hak atas tanah, pelepasan hak atas tanah.
Obyek Pajak Tidak Kena PPh
Obyek Pajak yang tidak dikenakan pajak penghasilan (PPh) sesuai Pasal 5 Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994, yaitu sebagai berikut.
Peralihan hak atas tanah dan bangunan karena warisan, peralihan hak atas tanah dan bangunan nilai jualnya kurang dari 60 juta rupiah, pengalihan hak atas tanah dan bangunan kepada instansi pemerintah untuk kepentingan umum, pengalihan hak atas tanah dan bangunan secara hibah kepada keluarga sedarah garis lurus satu derajat ditetapakan Menteri Keuangan dalam hal ini adalah kantor pelayanan pajak setempat, pengalihan hak atas tanah dan bangunan secara hibah kepada badan keagamaan yang ditetapkan Menteri Keuangan, dalam hal ini adalah kantor pelayanan pajak setempat, pengalihan hak atas tanah dan bangunan secara hibah kepada Pengusaha Kecil dan Koperasi.
Semoga artikel singkat ini bermanfaat, selamat bertransaksi jual beli rumah/tanah.
Terima kasih Mas Hendri atas sharing pengetahuannya.
ReplyDelete